Immobilien als Kapitalanlage
Kapital trifft Stein.
Eine Immobilie für deine Zukunft. Durchgerechnet für dein Leben. Begleitet von Anfang an.
Miete rein. Steuern zurück. Zeit für dich.
Beispielkonten: Miete 1.600 € im Monat aus dem Standardszenario des Kalkulators, Erstattung 12.234 € als Beispiel für eine Sanierung, die als Erhaltungsaufwand im ersten Jahr sofort absetzbar ist. Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wirken nur über die Abschreibung. Die Höhe hängt von Kosten und Steuersatz ab. Keine Zusage, keine Steuerberatung.
Das Konzept
Eine Strategie. Drei Ziele.
Die Miete trägt die Finanzierung, die Tilgung baut Substanz auf. Ein Sachwert im Grundbuch.
Getilgte, vermietete Wohnungen können im Ruhestand ein zweites Einkommen sein.
Abschreibung, Zinsen und Erhaltungsaufwand senken dein zu versteuerndes Einkommen.
Modellwert: Vermögen nach 20 Jahren im Szenario des Kalkulators mit 2 % Wertsteigerung p. a. (Kaufpreis 340.000 €), Wert minus Restschuld. Ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren Haltefrist ist bei privat gehaltenen Wohnungen steuerfrei. Keine Zusage, keine Steuerberatung.
Beispiel: drei getilgte Wohnungen mit 1.600 €, 1.250 € und 980 € Kaltmiete, ohne Kosten und Leerstand. Wie groß deine Lücke ist und ob eine Immobilie sie verkleinert, zeigt der Check.
Beispiel: Eine Sanierung ist als Erhaltungsaufwand im ersten Jahr sofort absetzbar. Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wirken nur über die Abschreibung. Die Erstattung hängt von Kosten und Steuersatz ab. Keine Steuerberatung.
Die Beratung, der mehr als 100 Anleger vertrauen.
Für Angestellte, Selbstständige und Unternehmer mit gutem Einkommen und wenig Zeit.
„Ich habe mich während des gesamten Beratungsprozesses sehr gut aufgehoben gefühlt. Alle wichtigen Punkte wurden offen angesprochen und verständlich dargestellt. Eine professionelle Beratung, die ich gerne weiterempfehle.“
„Kompetente, transparente Beratung und schnelle Kommunikation. Klare Empfehlung!“
„Super Beratung und Umsetzung. Der gesamte Prozess wurde super begleitet und abgewickelt. Klare Empfehlung !!!“
„Beratung und Service war top. Klare Empfehlung!“
„Super angenehme Beratung und komplett unkompliziert. Alles verständlich erklärt, schnelle Rückmeldungen und man fühlt sich wirklich gut aufgehoben. Kann Kapitalstein definitiv weiterempfehlen!“
„Immobilien verstanden, Steuern gespart, Kopf nicht geraucht – starke Beratung!“
„Die Beratung war ehrlich und nachvollziehbar. Ich hatte nie das Gefühl, zu etwas gedrängt zu werden. Sehr empfehlenswert!“
„Ich kann Kapitalstein aufgrund meiner bisherigen Erfahrung klar weiterempfehlen. Die Beratung war professionell, transparent und persönlich. Besonders die strukturierte Vorgehensweise und die zuverlässige Kommunikation haben mich überzeugt.“
„Ich habe mich während des gesamten Kontakts sehr gut aufgehoben gefühlt. Meine Fragen wurden verständlich und ausführlich beantwortet und man hat sich wirklich Zeit genommen. Der gesamte Ablauf war unkompliziert und angenehm. Insgesamt eine sehr positive Erfahrung und definitiv weiterzuempfehlen.“
„Von Anfang an eine offene und transparente Kommunikation. Es wurden nicht nur die Vorteile, sondern auch wichtige Punkte und mögliche Herausforderungen angesprochen. Das hat bei mir einen sehr seriösen Eindruck hinterlassen.“
„Sehr angenehme Zusammenarbeit und eine Beratung auf Augenhöhe. Besonders gut gefallen hat mir, dass Zahlen und Zusammenhänge transparent erklärt wurden und ich jederzeit nachvollziehen konnte, worauf es ankommt.“
„Sehr professionelle und angenehme Zusammenarbeit! Super freundlich, jederzeit erreichbar und nimmt sich wirklich Zeit für alle Fragen. Alles lief reibungslos und absolut ehrlich ab. Kann man wirklich nur weiterempfehlen!!“
„Von der ersten Kontaktaufnahme bis zum Abschluss war alles professionell und transparent. Besonders geschätzt habe ich die verständliche Kommunikation und den klaren Blick für das Wesentliche.“
„Ich habe mich während des gesamten Prozesses hervorragend begleitet gefühlt. Alle Fragen wurden verständlich beantwortet und die Beratung war offen sowie nachvollziehbar. Das hat mir viel Sicherheit bei meinen Entscheidungen gegeben.“
„Die Zusammenarbeit war von Anfang an vertrauensvoll und angenehm. Besonders positiv fand ich, dass alle Zahlen und Hintergründe verständlich erklärt wurden. So hatte ich jederzeit das Gefühl, fundierte Entscheidungen treffen zu können.“
„Ich habe mich während der gesamten Zusammenarbeit bestens aufgehoben gefühlt. Die Beratung war kompetent, ehrlich und transparent. Komplexe Zusammenhänge wurden verständlich vermittelt, sodass ich alle Entscheidungen gut nachvollziehen konnte.“
„Eine rundum professionelle und angenehme Zusammenarbeit. Statt komplizierter Fachbegriffe gab es klare Erklärungen und volle Transparenz bei allen Zahlen und Zusammenhängen. Das hat Vertrauen geschaffen und mir ein sicheres Gefühl gegeben.“
„Endlich eine Immobilienberatung, die verständlich, transparent und ohne unnötiges Fachchinesisch arbeitet. Vielen Dank!“
„Von der ersten Beratung bis zur Finanzierung eine sehr strukturierte und zuverlässige Begleitung. Klare Empfehlung!“
„Von Anfang an super Beratung und perfekte Unterlagenbearbeitung (Steuerberater war selbst überrascht) Vielen Dank nochmal für alles!“
Anlagewelten
Drei Wege zum Eigentum.
Vermögen aufbauen, Rentenlücke verkleinern, Steuern nutzen. Drei Objektarten, die das können.
Neu gebaut. Gefördert. Doppelt abgeschrieben.
Eine Wohnung im energieeffizienten Neubau mit Nachhaltigkeitssiegel QNG. Zwei Dinge hat sie, die der Bestand nicht hat: einen zinsgünstigen Förderkredit der KfW neben dem Bankdarlehen und eine deutlich höhere Abschreibung in den ersten Jahren. Beides wirkt am stärksten bei hoher Steuerlast.
Ein Neubau bringt erst Miete, wenn er fertig ist. Bis dahin läuft die Finanzierung an, ohne dass Einnahmen gegenüberstehen. Wie hoch Förderung und Abschreibung in deinem Fall ausfallen, hängt am Objekt und an deiner Steuerlast, das rechnen wir im Erstgespräch konkret durch.
Kaufpreis im Modell 420.000 €
bis zu 150.000 €über die KfW Rest über die Bankzum Marktzins
1234ab 5
Abschreibung in den Jahren 1 bis 4, rund 10 % jährlich ab Jahr 5 ohne den erhöhten Teil
Im Modell trägt ein Kaufpreis von 420.000 € zwei Darlehen: bis zu 150.000 € über die KfW, der Rest über die Bank zum Marktzins. Die erhöhte Abschreibung von rund 10 % jährlich gilt in den Jahren 1 bis 4; ab Jahr 5 fällt der erhöhte Teil weg.
Bestand mit Zukunft.
Ausgewählte Bestandswohnungen in geprüfter Lage. Sanierung mit Plan, Vermietung mit Partnern, Kalkulation auf den Euro. Substanz, die man betreten kann.
Beispielobjekt mit Modellzahlen, kein konkretes Angebot. Die Nachher-Werte entsprechen dem Standardszenario des Kalkulators; Vermietung, Wertentwicklung und Sanierungskosten hängen vom Objekt ab.
74 m²9,20 m × 8,10 m Überschussnach Steuern, Jahr 1
unter null: du zahlst jeden Monat zu über null: es bleibt etwas übrig
Grundriss der Beispielwohnung, 9,20 m mal 8,10 m. Unsaniert liegt der Überschuss nach Steuern im ersten Jahr unter null.Nach der Sanierung liegt er über null, etwa halb so weit von null entfernt wie vorher.
Der Betreiber zahlt. Auch bei Leerstand.
Eigentum mit Grundbucheintrag, verpachtet an einen professionellen Betreiber. Die Pacht fließt auslastungsunabhängig, Instandhaltung ist vertraglich geregelt. Ein Pächter statt vieler Mieter.
Auch Betreiberimmobilien tragen Risiken, etwa einen Betreiberwechsel oder regulatorische Änderungen. Wir prüfen Betreiberbonität und Standort, bevor ein Objekt in unsere Auswahl kommt.
Belegung deines Apartments, mit einer Lücke Pacht, sie läuft über die Lücke hinweg
2026Übergabe 20 JahreLaufzeit OptionDauer steht nicht fest
Der Pachtvertrag läuft ab der Übergabe im Jahr 2026 zwanzig Jahre. Steht dein Apartment zwischendurch leer, läuft die Pacht weiter. Danach folgt eine Option, ihre Dauer steht nicht fest.
Werkzeuge
Rechne nach. Jederzeit.
Vier Rechner, kostenlos und ohne Anmeldung. Dazu dein Kundenbereich.
Investment-Kalkulator
Kaufnebenkosten, Finanzierung, Steuerwirkung, Cashflow und Vermögensaufbau, Jahr für Jahr. Mit Anschlusszins, Wertsteigerung und einer Schätzhilfe für deinen Grenzsteuersatz.
- Alle Formeln offen, jede Zahl nachvollziehbar
- Vor und nach Steuervorteil, 20 oder 40 Jahre
- Ergebnis als PDF, ohne Anmeldung
Vermögensplan
Kaufpreis, Eigenkapital, Kaltmiete: drei Zahlen, und du siehst, was eine vermietete Wohnung über 10, 20 oder 30 Jahre an Vermögen aufbauen kann und was davon dein möglicher Gewinn ist.
- Derselbe Jahreslauf wie im Kalkulator, mit festen Annahmen
- Vermögen, möglicher Gewinn und Monatssaldo auf einen Blick
- Rechnet nur in deinem Browser, nichts wird übertragen
Steuervorteil
Dein zu versteuerndes Einkommen, Kaufpreis und Kaltmiete: der Rechner zeigt deine Steuerlast heute und was die Wohnung im ersten Jahr daran ändern kann.
- Einkommensteuertarif 2026 mit Soli, einzeln oder zusammen veranlagt
- Echte Differenz zweier Steuerlasten, keine Pauschale
- Rechnet nur in deinem Browser, nichts wird übertragen
Rentenlücken-Check
Alter, Wunscheinkommen, bestehende Vorsorge: in drei Schritten siehst du, ob eine Versorgungslücke wahrscheinlich ist und in welcher Größenordnung.
- Rechnet nur in deinem Browser, nichts wird übertragen
- Bewusst einfache, nominale Rechnung mit ausgewiesenen Annahmen
- Direkter Übergang in den Kalkulator oder ins Gespräch
Kundenbereich
Beratungsunterlagen, Objekte, Kalkulationen und der Stand deiner Finanzierung an einem Ort. Zugang per Passwort oder E-Mail-Anmeldelink.
- Alle Dokumente deiner Beratung, jederzeit abrufbar
- Finanzierungsstand Schritt für Schritt
- Server in der EU, verschlüsselt
Fragen
Was Anleger wissen wollen.
Fünf Antworten vorab. Alle fünfunddreißig findest du auf der FAQ-Seite.
Wie sicher sind die Mieteinnahmen?
Bei Pflegeimmobilien vermietest du nicht an eine Person, sondern an einen Betreiber, mit Pachtverträgen von typischerweise zwanzig Jahren und mehr. Die Miete fließt auslastungsunabhängig: auch dann, wenn ein Apartment vorübergehend leer steht. Bei Anlageimmobilien legen wir Wert auf Lage, Marktentwicklung und die passende Mieterschaft.
Für wen eignet sich eine Immobilie zur Kapitalanlage?
Für Angestellte, Selbstständige und Unternehmer, die Vermögen aufbauen, ihre Altersvorsorge stärken oder Steuern optimieren möchten, auch ohne Vorerfahrung. Unser Konzept führt dich durch jeden Schritt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Oft weniger, als du denkst. Durch die Zusammenarbeit mit unseren Bankpartnern sind Finanzierungen mit geringer Eigenkapitalquote möglich. Die Struktur entwickeln wir gemeinsam im Erstgespräch.
Wer kümmert sich um die Instandhaltung?
Der überwiegende Teil liegt vertraglich beim Betreiber oder bei ausgewählten Hausverwaltungen. Was beim Eigentümer verbleibt, ist klar geregelt und kalkulierbar: keine ungeplanten Sonderumlagen, kein Verwaltungsstress.
Was passiert bei einem Betreiberwechsel?
Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien: Fällt ein Betreiber aus, übernimmt in aller Regel ein neuer, der Bedarf bleibt. Wir prüfen Betreiberbonität und Standort, bevor ein Objekt in unsere Auswahl kommt.
Der erste Schritt
Ein Gespräch. Klarheit für deine Situation.
Fünfundvierzig Minuten, unverbindlich, ohne Verkaufsdruck. Du schilderst deine Ausgangslage, wir sagen ehrlich, ob und wie eine Immobilienstrategie zu dir passt.
Oder direkt: info@kapitalstein.de · +49 (0) 89 - 120 80 700 · Mo–Fr 9–17 Uhr
Alle Zahlen auf dieser Seite sind Modellrechnungen mit ausgewiesenen Annahmen und keine Zusagen; die gezeigten Konten und Buchungen sind Beispiele, keine realen Kontoauszüge. Renditen, Wertentwicklungen, Vermietung und steuerliche Wirkungen hängen von der individuellen Situation und vom Objekt ab und werden im Rahmen der persönlichen Strategie geprüft. Immobilieninvestitionen tragen Risiken, unter anderem Zinsänderung, Leerstand, Instandhaltung, Betreiberwechsel und Standortentwicklung; eine Übersicht findest du unter Rechtliche Hinweise.
Kapitalstein vermittelt Immobilien nach § 34c GewO. Die Inhalte dieser Website stellen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Kennzahlen „Begleitete Anleger", „Vermitteltes Volumen", „Jahre Erfahrung" und „Weiterempfehlung" beruhen auf eigenen Aufzeichnungen. Die abgebildeten Personen sind Modelle, keine Kunden.