Anlagekonzept · Pflegeimmobilie
Der Betreiber zahlt. Auch bei Leerstand.
Ein Apartment in einer professionell geführten Pflegeeinrichtung: Du wirst Eigentümer mit eigenem Grundbucheintrag. Die Pacht zahlt der Betreiber, typischerweise über zwanzig Jahre und mehr. Unabhängig davon, ob dein Apartment belegt ist.
Die Pacht hängt am Vertrag und an der Bonität des Betreibers. Eine Garantie kann niemand geben. Was wir vorher prüfen, steht weiter unten.
Belegung deines Apartments, mit einer Lücke Pacht, sie läuft über die Lücke hinweg
2026Übergabe 20 JahreLaufzeit OptionDauer steht nicht fest
Der Pachtvertrag läuft ab der Übergabe im Jahr 2026 zwanzig Jahre. Steht dein Apartment zwischendurch leer, läuft die Pacht weiter. Danach folgt eine Option, ihre Dauer steht nicht fest.
Immobilien erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Manche bewahren Geschichte. Andere sichern langfristig benötigte Infrastruktur.
Wie die Erträge entstehen
Ein Vertrag mit dem Betreiber. Nicht mit dem Bewohner.
Vermietet wird nicht an eine einzelne Person. Der Betreiber pachtet die gesamte Einrichtung und führt den Betrieb: Personal, Belegung, Bewirtschaftung. Deine Erträge entstehen aus diesem Pachtvertrag, nicht aus einem klassischen Mietverhältnis.
Ein Pächter statt vieler Mieter
Der Betreiber pachtet das ganze Haus, typischerweise für zwanzig Jahre und mehr. Dein Vertragspartner ist ein professionelles Unternehmen, kein einzelner Mieter.
Pacht auch bei Leerstand
Die Pacht ist an den Vertrag gebunden, nicht an die Belegung des einzelnen Apartments. Steht dein Apartment vorübergehend leer, zahlt der Betreiber weiter.
Wenn der Betreiber wechselt
Pflegeplätze werden gebraucht. Fällt ein Betreiber aus, übernimmt in aller Regel ein neuer den laufenden Betrieb. Eine Garantie ist das nicht: Deshalb prüfen wir Bonität und Vertragsstruktur, bevor ein Objekt in unsere Auswahl kommt.
Bedarf, der nicht von Moden abhängt
Die demografische Entwicklung deutet auf einen langfristig steigenden Bedarf an Pflegeplätzen hin. Eine Nachfrage, die nicht an Konjunkturzyklen hängt.
Gebunden bist du nicht auf Dauer
Pflegeapartments können über den Zweitmarkt wieder veräußert werden. Zu welchen Konditionen, hängt von Objekt, Lage und Marktphase ab.
Chancen gibt es nur mit Risiken
Betreiberwechsel, Instandhaltungsanteile, Standortentwicklung, Rechtsrahmen. Was dazugehört, steht auf dieser Seite, nicht im Keller.
Zu den RisikenPrüfpunkte
Was wir prüfen, bevor ein Objekt zu dir kommt.
Nicht jede Pflegeimmobilie trägt. Sieben Felder entscheiden, ob ein Objekt in unsere Auswahl kommt oder nicht.
Was ein Feld nicht besteht, erreicht dich nie. Eine bestandene Prüfung senkt Risiken, sie beseitigt sie nicht.
Zahlenbeispiel
Rechnen statt hoffen. Ein Modellfall.
So könnte ein Pflege-Investment in Zahlen aussehen. Die Werte sind beispielhaft gewählt. Jedes reale Objekt bringt seine eigene Kalkulation mit.
Die Beispielwerte werden in den Kalkulator und in den Steuervorteil-Rechner übernommen. Dort passt du jede Annahme selbst an.
| Position | Beispielannahme |
|---|---|
| Kaufpreis des Apartments | 250.000 € |
| Pachteinnahme (monatlich, aus dem Pachtvertrag) | 1.050 € |
| Verwaltung (monatlich) | 25 € |
| Instandhaltungsrücklage (monatlich) | 30 € |
| Eingesetztes Eigenkapital | 25.000 € |
Häufige Fragen
Pflegeimmobilie, kurz erklärt.
Drei Antworten vorab. Alle fünfunddreißig findest du auf der FAQ-Seite.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Ein Apartment in einer professionell geführten Pflegeeinrichtung. Du wirst Eigentümer mit eigenem Grundbucheintrag. Vermietet wird nicht an eine Person, sondern an den Betreiber der Einrichtung.
Wie sicher sind die Mieteinnahmen?
Der Pachtvertrag mit dem Betreiber läuft typischerweise zwanzig Jahre und mehr. Die Miete fließt auslastungsunabhängig, auch dann, wenn ein Apartment vorübergehend leer steht. Wie belastbar das ist, hängt vom Betreiber ab; deshalb prüfen wir seine Bonität vorab.
Was passiert bei einem Betreiberwechsel?
Pflegeplätze werden gebraucht. Fällt ein Betreiber aus, übernimmt in aller Regel ein neuer. Wir prüfen Betreiberbonität und Standort, bevor ein Objekt überhaupt in unsere Auswahl kommt.
Offen gesprochen
Chancen gibt es nur mit Risiken.
Auch eine Pflegeimmobilie ist eine unternehmerische Investition. Vier Dinge können das Ergebnis beeinflussen. Wir nennen sie, bevor du ein Objekt siehst.
Betreiberwechsel oder Insolvenz
Fällt der Betreiber aus, kann die Pacht zeitweise ausbleiben, bis ein Nachfolger übernimmt. Bonität und Vertragsstruktur prüfen wir vorab, ausschließen lässt sich das nicht.
Instandhaltungsanteile des Eigentümers
Ein Teil der Instandhaltung bleibt vertraglich beim Eigentümer, meist Dach und Fach. Diese Kosten gehören in die Kalkulation und in die Rücklage.
Standort- und Wertentwicklung
Regionaler Bedarf und Wiederverkaufswert können sich anders entwickeln als angenommen. Der Zweitmarkt ist kleiner als bei klassischen Wohnungen.
Geänderte rechtliche Rahmenbedingungen
Pflegegesetze, Heimverordnungen und Förderregeln können sich ändern und Betrieb wie Ertrag beeinflussen.
Betreiberwechsel oder -insolvenz, Instandhaltungsanteile des Eigentümers, Standort- und Wertentwicklung sowie geänderte rechtliche Rahmenbedingungen können das Ergebnis beeinflussen. Eine Übersicht findest du in den rechtlichen Hinweisen.
Der erste Schritt
Ein Gespräch. Klarheit für deine Situation.
Ob eine Pflegeimmobilie zu deiner Ausgangslage passt, klären wir im Gespräch. Fünfundvierzig Minuten, unverbindlich, ohne Verkaufsdruck.
Alle Zahlen sind Modellrechnungen mit ausgewiesenen Annahmen und keine Zusagen. Renditen, Wertentwicklungen, Vermietung und steuerliche Wirkungen hängen von der individuellen Situation und vom Objekt ab. Risiken einer Immobilieninvestition: Rechtliche Hinweise. Keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
Allgemeine Informationen, keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Modellrechnungen sind beispielhaft: kein Angebot, keine Ertrags- oder Wertzusage. Ob und in welchem Umfang eine Pflegeimmobilie zu deinen Zielen beitragen kann, hängt von Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation ab. Kläre Steuerliches bitte mit deinem Steuerberater.